Cidades Startup no Brasil: O Case Cidade Pedra Branca (SC)

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16 min
Publicado em:
3/10/2022
Última Atualização em:
7/10/22
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Temas Abordados Neste Artigo

Introdução

Em anos recentes, comunidades privadas e empreendimentos imobiliários têm se expandido em todo o mundo. Em países como o Brasil, tem havido um aumento de bairros planejados que são projetados, financiados, construídos e operados de forma privada. 

O sucesso de bairros planejados como Alphaville, em São Paulo, fez com que estes projetos crescessem em tamanho, escopo e número. O que começou como comunidades cercadas e condomínios fechados nos anos 70 se transformou em empreendimentos que só podem ser categorizados como cidades.

Durante a fase de pesquisa do mapa de Startup Cities, a Adrianople Group analisou vários desses projetos em muitos estados brasileiros, como Rio Grande do Sul, Santa Catarina e Ceará. No artigo de hoje, estaremos explorando o caso da Cidade Pedra Branca.

Uma abordagem baseada no Novo Urbanismo

Cidade Pedra Branca, também chamada "Cidade Criativa Pedra Branca", é um bairro planejado no município de Palhoça, Brasil. Palhoça é um município de 178.679 habitantes, localizado na região da Grande Florianópolis, com 1.189.947 habitantes, na área metropolitana da capital catarinense.

Imagem da Localização de Palhoça em Santa Catarina, Brasil.
Localização de Palhoça em Santa Catarina, Brasil.

O projeto remonta ao final dos anos 90, quando foram feitos os planos iniciais de transformar a fazenda da família Gomes em um bairro diferenciado e de uso misto. A cidade deriva seu nome do morro da Pedra Branca, um famoso marco da região que pode ser visto a partir do terreno.

No final dos anos 90, o terreno que deu origem ao empreendimento era completamente virgem, ao contrário de muitos outros projetos similares de hoje, que já começam com um certo nível de desenvolvimento. 

A implantação da primeira etapa do bairro da Cidade Pedra Branca começou em 1999 com um loteamento residencial e um campus da Unisul, uma universidade particular com 11 unidades em Santa Catarina.

A negociação bem sucedida para trazer a Unisul ao loteamento foi vital para o sucesso inicial do projeto. De fato, o empreendimento foi originalmente denominado "Cidade Universitária Pedra Branca", pois o inquilino âncora que trouxe vida e movimento ao empreendimento foi a Unisul. 

Nesta fase inicial de 1999 a 2005, 2.000 lotes foram rapidamente colocados no mercado, com cerca de 200 a 300 lotes sendo vendidos por ano. 

Imagem da área de construção da Cidade Pedra Branca
“O início da Cidade Pedra Branca”

Após esta primeira fase, os empresários da família Gomes procuraram aprender sobre iniciativas mais complexas e abrangentes para seu desenvolvimento

Em 2005, fortemente influenciado pelo livro "Place Making - Developing Town Centers, Main Streets, and Urban Villages" de Charles C. Bohl, o grupo participa de vários congressos, seminários, palestras e workshops, no Brasil e no exterior, sobre o tema do Novo Urbanismo.

Como resultado, todo o desenvolvimento torna-se fortemente influenciado pelas bandeiras do Novo Urbanismo e do Urbanismo Sustentável. "A defesa da recuperação do senso de lugar, a oposição à expansão urbana e a forte dependência do automóvel, e aprender com o passado"  

Isto motivou o grupo a contratar o escritório da DPZ Latin America, de Miami, um dos mentores do movimento do Novo Urbanismo que "propõe a criação de novas centralidades mais compactas, mais densas, mais completas e mais conectadas".

Citando o site da Cidade Pedra Branca:

  • "Neste contexto, o novo urbanismo prega um novo visual. Uma cidade mista, um resgate da centralidade onde as pessoas podem viver, trabalhar, estudar e se divertir no mesmo lugar.
  • Acrescentando a esta visão e ao movimento americano de certificação de edifícios verdes, Pedra Branca se apaixonou por este conceito e entendeu que as cidades têm um grande papel na transformação para um mundo mais sustentável. E desde então, não poupou esforços para ser pioneira nesta implementação no Brasil".

O processo de criação do Plano Diretor da Cidade Pedra Branca envolveu 11 escritórios de arquitetura e urbanismo, consultores nacionais e internacionais e três laboratórios da UFSC, a Universidade Federal de Santa Catarina. Desde o início, o masterplan do bairro foi feito para acomodar 40.000 habitantes. 

Além da DPZ Latin America, a Cidade Pedra Branca contou com a consultoria do escritório brasileiro Jaime Lerner Arquitetos Associados e do dinamarquês Gehl Architects, incorporando o conceito de Cidade para Pessoas disseminado mundialmente por Jan Gehl

O ano de 2010 marca o lançamento do novo centro, com a inauguração do primeiro edifício de showroom de vendas. Em 2013 foram entregues os dois primeiros condomínios de uso misto com apartamentos, escritórios e lojas, assim como a nova praça central e a rua compartilhada onde foi entregue o Passeio Pedra Branca - uma rua de gastronomia, cultura e lazer -, dando mais vida ao empreendimento. 

Com estas entregas, não só os moradores do bairro, mas de toda a região começaram a vir e passar o tempo no novo centro da Cidade Pedra Branca. 

Imagem da praça central em Pedra Branca
“A praça central preenche o princípio básico do Novo Urbanismo: promover encontros.”
As influências do Novo Urbanismo podem ser vistas em muitas facetas do projeto, mas em geral no foco de Pedra Branca na conectividade, prioridade ao pedestre e uso misto do solo - este último demonstrado pelos componentes residencial, educacional, comercial e industrial da Cidade Pedra Branca. 

Embora haja preferência pela densidade e uso eficiente do espaço, há também regras de zoneamento integradas no empreendimento que, por exemplo, permitem que cada prédio tenha tempo de insolação. 

O centro do bairro foi o primeiro no país a implementar o conceito de rua compartilhada, com calçadas sem curvas no mesmo nível da estrada, facilitando a mobilidade urbana e exigindo que os carros diminuam a velocidade.

As calçadas são grandes - o Passeio Pedra Branca tem 8m de largura - para servir não apenas como uma passarela, mas também como um lugar para bicicletas. O Passeio e a praça central combinam comércio, serviços e lazer e são o local onde acontecem frequentes eventos comunitários.

Áreas que ainda não estão danificadas estão sendo utilizadas para outros fins e desenvolvimentos, como:

  • Campos esportivos
  • Pistas de ciclismo
  • Academias ao ar livre

Para manter o movimento humano e contribuir para a segurança.  No lado da sustentabilidade, vale ressaltar que Pedra Branca teve os primeiros prédios certificados Gold e Silver LEED no estado de Santa Catarina. LEED, acrônimo de Leadership in Energy and Environmental Design, é um dos programas de certificação de edifícios verdes mais utilizados em todo o mundo.

Os edifícios têm captação e reutilização de água da chuva, uso de energia solar para aquecimento de água ou fotovoltaico, e uso de resíduos com separação de lixo.

Economia da Cidade Pedra Branca

Imagem do lago local em Pedra Branca, Santa Catarina
O planejamento urbano seguiu a premissa de uma diversidade de usos: viver, trabalhar, estudar e se divertir no mesmo lugar". O lago local pode ser visto na imagem

Cidade Pedra Branca começou com um empreendimento universitário e residencial. Foram construídas unidades residenciais de alto padrão ao redor da universidade e das ruas adjacentes a um lago localizado na área.

A Unisul Pedra Branca oferece cursos de:

  • Engenharia
  • Medicina
  • Psicologia
  • Odontologia
  • Naturologia

O campus também oferece cursos de:

  1. Cinema
  2. Comunicação
  3. Direito
  4. Administração
  5. Contabilidade
  6. Gastronomia
  7. Tecnologia

A infraestrutura universitária inclui um complexo aquático com:

  • Piscinas
  • Ginásio esportivo,
  • Cafeterias
  • Biblioteca
  • Centro de práticas naturais

Assim como laboratórios e clínicas especializadas para aulas práticas, que integram as atividades de ensino, pesquisa e extensão.

Com o passar do tempo, a Cidade Pedra Branca trouxe uma área industrial com seu tecnoparque, e depois desenvolveu o aspecto comercial na cidade. O Tecnopark Pedra Branca é uma área industrial lançada em 2013 com 100 lotes, localizada exatamente ao lado de uma área industrial existente em Palhoça que delimita o loteamento. 

Na Fase 1 do desenvolvimento, o tecnoparque foi ocupado por empresas de diversas áreas, incluindo manufatura (por exemplo, móveis), montagem, armazenagem, assim como serviços como planejamento de eventos, entre outros. 

Agora, na Fase 2, indústrias de maior valor agregado, como empresas cosméticas e farmacêuticas, estão se instalando no parque, embora os negócios existentes, como armazenagem, continuem presentes.

Há também edifícios comerciais com espaços de escritórios fora do parque tecnológico. Entretanto, todo negócio poluente está limitado ao distrito industrial. Por volta de 2015, o bairro começa a se tornar uma cidade "criativa", atraindo cada vez mais startups e empresas de tecnologia, que se instalam na área comercial central e também no tecnoparque.

Em geral, empresas com mais funcionários em setores como telefonia e software de massa permanecem no tecnoparque, enquanto empresas menores (com 10 funcionários, por exemplo) se instalam na área comercial. 

Embora toda a região da Grande Florianópolis tenha se transformado em um polo tecnológico atualmente, Palhoça tem uma série de incentivos para tentar se tornar mais atraente que a capital, incentivos esses que estão relacionados à Cidade Pedra Branca e serão explorados mais a fundo na seção de governança.

O desenvolvimento mais recente e em andamento é o Aeropark, um espaço aeronáutico, industrial e comercial iniciado em 2016 e com sua primeira fase entregue em 2018. O Aeropark é implementado junto ao Aeroclube de Santa Catarina, na fronteira da Cidade Pedra Branca com o município de São José. 

Aproveitando a falta de espaço para deixar as aeronaves próximas à capital catarinense, Pedra Branca criou uma área com 331 lotes comerciais e 44 hangares, com acesso direto ao aeroclube e infraestrutura completa. 

"Os hangares incluem, além do estacionamento das aeronaves, espaços de manutenção e preparação, áreas internas com salas de espera, áreas de apoio e descanso para os pilotos, áreas externas; com pistas auxiliares e praças secas".

Imagem da planta do Aeropark na Pedra Branca, Santa Catarina
A planta do Aeropark. As parcelas do hangar são coloridas em vermelho, as parcelas comerciais e industriais em verde. A pista de pouso do aeroclube pode ser vista na parte superior da imagem. 

O grupo também está se expandindo horizontalmente, envolvendo-se em projetos de desenvolvimento urbano similares em outros municípios como:

  • Joinville
  • Criciúma
  • São José
  • Florianópolis

Como se pode notar, para todos os projetos do bairro planejado, as etapas de construção e venda são faseadas. Isto é para acomodar os custos de desenvolvimento do projeto, absorver e ajudar a aumentar a demanda existente, sem arruinar as finanças com excesso de oferta.

Atualmente, a Cidade Pedra Branca tem escolas, uma universidade e oportunidades de trabalho de alto nível dentro do empreendimento, cumprindo a visão inicial de uma centralidade onde seus habitantes possam viver, trabalhar, estudar e se divertir. 

O bairro registra uma população de 12.000 habitantes, 8.000 trabalhadores, 7.000 estudantes e mais de 1.200 empresas instaladas. Muitas das empresas instaladas na Cidade Pedra Branca são ativas em nível nacional. 

Em 2004, um m² de imóvel na Cidade Pedra Branca estava cotado a 2.500 reais. Em 2021, esse valor era mais de 3x maior, a 9.000 reais (~1.880 USD na data da escrita). Este é o dobro do preço médio em Palhoça (4.544 BRL/m²)  e até mais alto que o centro de Florianópolis (8.529 BRL/m²), um dos 5 bairros mais caros da capital.

Infraestrutura e Bens Públicos

A área da Cidade Pedra Branca tem todas as suas instalações de infraestrutura no subsolo. Isto inclui:

  1. Água potável
  2. Esgoto sanitário
  3. Água de reuso
  4. Eletricidade de média
  5. Baixa tensão
  6. Iluminação pública
  7. Telefonia
  8. Fibra óptica
  9. Gás natural.

Isto contrasta com a maior parte do Brasil, que depende de cabos aéreos nos postes de luz. A fiação subterrânea não só reduz os custos de manutenção e operação das redes, mas também reduz o risco de interrupções no fornecimento de energia elétrica.

O gerenciamento de água e esgoto é feito pelo Sistema de Água e Esgoto Pedra Branca (SAE), que ostenta resultados impressionantes: O bairro tem 100% de cobertura da rede de coleta de esgoto e a taxa de perda de água está abaixo de 10%. 

Para referência, mesmo em 2020, cerca de 47,4% da população da região sul do Brasil tem acesso à rede de esgoto. O Sul, junto com o Sudeste, é uma das regiões mais desenvolvidas do país.

Além dos sistemas de esgoto e água, a SAE também é responsável pelos postos de entrega voluntária de recicláveis e pelos jardins urbanos orgânicos do bairro. Além dos jardins, as calçadas do bairro têm vegetação abundante e diversificada, com prioridade para as espécies nativas da Mata Atlântica, o bioma predominante do litoral brasileiro.

A Cidade Pedra Branca também dá grande importância ao uso de bicicletas, tendo um comprimento total de 15 km de ciclovias. O desenvolvimento também apresenta um alto nível de segurança, que é um aspecto importante do projeto que aumenta sua atratividade e é frequentemente utilizado para fins de marketing. 

O Brasil é o país com o 2º maior número de homicídios do mundo, e embora Santa Catarina seja o 2º estado mais seguro da federação por esta métrica (per capita),a segurança continua a ser um fator decisivo para os brasileiros que migram dentro do país.

A segurança é garantida por um conceito de segurança composto de muitas camadas. Para começar, as melhores práticas de urbanismo incentivam as pessoas a se deslocarem pelo bairro, não deixando nenhuma área deserta ou isolada. Isto é complementado por uma ampla iluminação pública para proporcionar visibilidade em toda parte durante a noite.

Em seguida, vem a camada de segurança privada. O bairro tem 4 entradas com monitoramento e segurança, que identifica a placa de qualquer carro e mantém o controle de onde ele entra e sai. Todo o bairro é monitorado por câmeras, que estão diretamente ligadas aos sistemas de TI da polícia militar brasileira.

Por último, mas não menos importante, Pedra Branca trabalha de muitas maneiras para construir um senso de comunidade no bairro, principalmente com sua associação de moradores, o que contribui para seu conceito de segurança. 

Governança e Gestão Municipal

Administrativamente falando, a Cidade Pedra Branca é na verdade um bairro de Palhoça. Um bairro muito ativo, vale dizer. A relação da Pedra Branca e suas entidades associadas com o município vale a pena ser explorada com mais detalhes.

A Cidade Pedra Branca tem uma associação de moradores sem fins lucrativos que visa manter viva a missão, visão e valores da cidade criativa. Esta associação tem o apoio da empresa desenvolvedora do bairro, Pedra Branca Empreendimentos Imobiliários S.A.

Por exemplo:

  • A organização cria campanhas mostrando o papel social da associação.
  • O contrato de compra de um lote na Cidade Pedra Branca inclui uma cláusula para se tornar membro da associação.
  • A adesão não é cara, com o preço associado ao condomínio.
  • A filiação vem com uma série de vantagens, tais como benefícios no comércio local, na universidade e em vários itens.

Enquanto o empreendimento foi e continua sendo financiado privadamente, a responsabilidade pela manutenção dos bens públicos é dividida entre a empresa, a associação e o município

Por exemplo, a manutenção das estradas é paga pelos impostos que os residentes de Cidade Pedra Branca têm que pagar como qualquer outro residente de Palhoça. Como tal, a manutenção das estradas é feita pela prefeitura.

Por causa do sucesso, tamanho e força da Pedra Branca no município, ela pode apoiar a associação, que por sua vez se engaja fortemente em nível municipal. Este engajamento pode ser novamente exemplificado pelas estradas. Pedra Branca constrói as ruas. 

A manutenção das ruas é feita pela prefeitura. A associação, por sua vez, pressiona o município a agir em resposta a problemas locais, por exemplo, para consertar rapidamente um buraco na estrada.

A cidade de Palhoça e muitos de seus bairros já adotaram vários conceitos de urbanismo e governança adotados na Cidade Pedra Branca, como a revitalização comunitária de bairros precários para melhorar a segurança e a vida social.

De fato, com o tempo, vários itens do Plano Diretor Municipal (PDM) de Palhoça, o equivalente brasileiro a um código de zoneamento e construção americano, foram melhorados com base na Cidade Pedra Branca e suas recomendações.

Pedra Branca também trabalha para melhorar o ambiente de negócios a nível local. Uma conquista marcante foi a negociação com a Prefeitura de Palhoça para oferecer incentivos fiscais às empresas de tecnologia, tornando Palhoça fiscalmente mais atraente do que a capital vizinha de Florianópolis.

Isto resultou no lançamento do Inova Palhoça, no evento do Dia Exponencial de Palhoça, em novembro de 2015. Este programa contemplou três leis, a saber 4.292, 4.293 e 192. 

  • A Lei 4.292 prevê o programa de desenvolvimento empresarial de Palhoça - Palhoça Investe e cria o Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Econômico e à Inovação no Município de Palhoça - FADEP, e estabelece outras disposições.
  • A Lei 4.293 prevê a criação do programa municipal de competitividade e inovação - Inova Palhoça, que estabelece benefícios fiscais e econômicos para empresas inovadoras e de base tecnológica instaladas na cidade de Palhoça.
  • A Lei 192 altera a redação da lei complementar no. 110, de 31 de agosto de 2011 e cria o programa "nota fiscal palhocense" que prevê a geração e utilização de créditos fiscais para os tomadores de serviços, sob os termos especificados.

Resumindo, a governança da Cidade Pedra Branca é em parte determinada pela empresa incorporadora, pela associação de moradores e pelo município. 

A relação da cidade com o município de Palhoça é positiva e simbiótica: Pedra Branca depende de Palhoça para fornecer a estrutura legal, de zoneamento e construção do município sobre o qual ela pode operar, mas ao mesmo tempo compartilha as lições e melhores práticas aprendidas com o município e com os outros bairros, mesmo engajando-se ativamente com a cidade para desenvolver novas políticas para melhorar o ambiente de negócios. 

O sucesso econômico da Pedra Branca ajuda a financiar o orçamento da prefeitura. Por sua vez, a Pedra Branca depende do município para manter alguns de seus bens públicos, tais como reparos de estradas e aplicação da polícia.

Como uma espécie de mecanismo de policiamento, a associação de moradores mantém constante pressão sobre o município para garantir que seu dinheiro do contribuinte esteja sendo usado para fornecer os bens públicos pelos quais pagou.

Conclusão

Imagem aérea da Cidade Pedra Branca em Santa Catarina
"Cidade Pedra Branca: planejamento equilibrado e valorização da paisagem natural". Na parte superior esquerda, você pode ver Pedra Branca, a pedra histórica que deu à cidade seu nome.

A Cidade Criativa Pedra Branca é um sucesso comercial e urbanístico, sendo reconhecida como um marco em projetos urbanos para iniciativas públicas e privadas no Brasil. 

O conceito de urbanismo planejado sustentável aplicado a empreendimentos imobiliários atraiu a atenção do mercado, da academia e de instituições em vários países, o que rendeu ao projeto muitos prêmios, certificações e projeção internacional. 

Lições importantes podem ser extraídas da experiência da Pedra Branca em criar do zero a economia de uma cidade.

  • O bairro começou com uma âncora importante para basear a demanda inicial e gradualmente se expandiu para outros setores com uma consciência inteligente de sua situação geográfica. 
  • O parque tecnológico foi criado imediatamente ao lado de uma área industrial existente em Palhoça, para capitalizar os efeitos de aglomeração existentes. O projeto do aeroparque foi feito enquanto a área da Grande Florianópolis sofria com a demanda não atendida de espaço para estacionar aviões.
  • À medida que a Grande Florianópolis foi se tornando um polo tecnológico, foi lançado o programa Inova Palhoça, tornando o município mais competitivo fiscalmente que Florianópolis. No mesmo ano, a cidade foi rebatizada como Cidade Criativa, com o objetivo de atrair mais startups e empresas de tecnologia,

Finalmente, ao manter seu projeto acessível ao público e ao se envolver ativamente com o município, Cidade Pedra Branca tornou-se parte integrante da cidade, evitando a frequente imagem negativa dos bairros planejados rotulados como "esconderijos dos ricos". 

Esta integração trouxe mais trabalhadores, visitantes e transeuntes para sua praça central e passarelas, o que, por sua vez, proporcionou mais clientes para o comércio local prosperar.

A equipe da Pedra Branca cede seu conhecimento de como a cidade foi construída com grande boa vontade. Várias empresas visitam o local para fazer estudos de caso; o autor deste artigo também recebeu uma apresentação completa e uma sessão de perguntas e respostas de um representante local para ajudar a basear suas pesquisas.

Os fundadores engajados na construção de cidades startup ou charter cities na América Latina fariam bem em estudar este caso em profundidade.

Se você ainda tiver alguma dúvida ou quiser que o ajudemos a se libertar do jugo dos estados, você pode marcar uma consultoria aqui.

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Saiba mais sobre a Cidade Pedra Branca e outras cidades startup em nosso Mapa de Cidades Startup. Para mais detalhes sobre a Cidade Pedra Branca propriamente dita, consulte o acervo oficial da cidade.

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