Por que o Chile merece sua atenção
Já pensou em investir em um imóvel no Chile? Se ainda não, talvez seja hora de reconsiderar.
Seja para morar, empreender ou proteger patrimônio, o Chile oferece o que muitos brasileiros buscam, mas raramente encontram: estrutura sólida com serviços eficientes, infraestruturas modernas, belas paisagens, processo de residência facilitado e um sistema tributário claro.
Em outras palavras, tem:
- O melhor IDH da América Latina, ocupando a 45º posição a nível mundial (0,878), à frente da Argentina (47º 0,865), do Uruguai (48º - 0,862), e claro, do Brasil (84º - 0,786)
- Segurança, com um dos menores índices de homicídio da região: Em 2024, 5,5 por 100 mil habitantes, contra mais de 20 no Brasil, na Venezuela e em Honduras.
- Alta pontuação internacional em direitos de propriedade, eficácia judicial e integridade governamental.
- Isenção sobre renda estrangeira por até 3 anos, com possibilidade de prorrogação para mais 3.
Além disso, o Chile é 100% aberto ao investimento estrangeiro. Comprar um imóvel no país não exige residência e nem restrições.
Mas… será que vale mesmo a pena investir em um imóvel na capital do país?
Nesse artigo, vamos analisar o panorama geral do país, assim como o mercado imobiliário de Santiago: os bairros com maior potencial, a média de preços por m², como funciona o processo de compra e o que esperar em termos de rentabilidade e segurança.
Panorama geral do Chile
Antes de falarmos dos bairros mais promissores de Santiago, vale dar um passo atrás e entender por que o Chile, como país, vem chamando a atenção de quem busca investir fora do Brasil.
A verdade é que o Chile tem algo que falta em boa parte da América Latina: estabilidade.
Estabilidade política, econômica e institucional. Ou seja: um lugar onde as regras não mudam do dia para a noite, e onde ainda é possível fazer planos de longo prazo sem viver à base de sustos e improvisos.
Comprovando essa informação, de acordo com o Banco Mundial, o Chile tem mantido um ritmo consistente de crescimento nas últimas décadas. Não é o país com o PIB mais acelerado da região, mas ainda entrega algo valioso para quem investe em imóveis: previsibilidade.
Em 2024, o PIB cresceu 2,6%, e a projeção do FMI para 2025 é de 2%. Já para a inflação, o cenário é mais positivo. Em 2024, a taxa anual chilena ficou em 3,9%, abaixo dos 4,83% do Brasil e dos 4,9% do Uruguai. E a tendência é de queda: o mercado projeta uma convergência para 3% até 2026, reforçando a estabilidade de preços e o controle fiscal.
Já no ambiente de negócios, o país tem destaque. No ranking do Banco Mundial sobre facilidade para fazer negócios, o Chile aparece como o país mais bem colocado da América Latina, e o 59º no mundo entre 190 economias avaliadas, e um dos pontos avaliados neste ranking é justamente o registro de propriedade.
Portanto, comprar um imóvel no país é um processo simples, com menos burocracia e mais segurança jurídica, exatamente o que se espera quando se está colocando dinheiro em um novo destino.
Essa reputação também se fortalece no Índice de Liberdade Econômica de 2025, da Heritage Foundation. O Chile aparece como a 18ª economia mais livre do mundo e a 2ª das Américas, atrás apenas do Canadá. Esse desempenho é sustentado por quatro pilares como:
- Liberdade de negócios: ambiente regulatório transparente e funcional;
- Liberdade monetária: políticas estáveis que mantém a inflação sob controle;
- Liberdade de comércio: baixa carga tarifária e acordos internacionais bem estruturados;
- Gestão fiscal prudente: gastos públicos sob controle e dívida em níveis sustentáveis, comprometendo cerca de 41% do PIB em 2024. O que é praticamente a metade da dívida brasileira, que já ultrapassou os 80%, e também significando mais fôlego fiscal, mais margem de segurança e menos chance de crises provocadas por desequilíbrio interno.
Dívida do Governo do Uruguai em relação ao PIB. Fonte: Trading Economics
Tudo isso é somado a uma alta qualidade de vida em uma região com clima agradável, vinhos baratos, uma população acolhedora e diversas opções de lazer ao ar livre.
Mercado Imobiliário em Santiago
Quem observa Santiago de fora pode até não imaginar, mas a capital chilena reúne uma série de características que a tornam um dos mercados imobiliários mais estruturados e consolidados da América do Sul.
Um dos seus diferenciais é a facilidade para investidores internacionais poderem comprar, possuir e vender imóveis sem restrições, mesmo sem residência no Chile, além de ter um sistema jurídico que oferece boa proteção aos direitos de propriedade.
Sendo assim, hoje aproximadamente 7 milhões de pessoas vivem na região metropolitana de Santiago, que funciona como centro político, econômico e cultural do país que combina crescimento ordenado, boa infraestrutura urbana, sistema de transporte público de qualidade e diversidade cultural, que vai de museus e centros históricos até vinícolas, montanhas e estações de esqui a poucos quilômetros do centro.
Esse apelo urbano e o estilo de vida comparável ao de cidades europeias têm impulsionado a valorização dos imóveis na capital chilena, sendo o ponto de maior demanda habitacional do país.
Com isso, nos últimos dez anos, Santiago apresentou uma média de 3% a 5% ao ano de crescimento nos preços dos imóveis, reflexo direto da expansão da infraestrutura, do aumento populacional e da entrada constante de capital estrangeiro no país.
Vale lembrar também que o Chile tem um dos custos de vida mais elevados da América do Sul, e Santiago é, de fato, a cidade mais cara do país, o que influencia no preço dos imóveis, no perfil dos inquilinos e nos padrões de consumo nos bairros mais centrais.
Portanto, o valor do metro quadrado em Santiago varia bastante de acordo com o bairro. Em áreas consideradas de alto padrão, como Vitacura, Las Condes e Providencia, os valores podem chegar a US$ 4.000 por metro quadrado. Já em regiões intermediárias, como La Florida, San Miguel e Ñuñoa, os preços variam entre US$ 2.000 e US$ 2.500.
Para aquisição os bancos locais oferecem financiamento imobiliário para estrangeiros, geralmente cobrindo até 80% do valor do imóvel, com taxas competitivas, desde que haja comprovação de renda e bom histórico de crédito.
Além do custo de aquisição, no retorno com aluguel a expectativa média de rendimento bruto gira em torno de 4% a 5% ao ano, podendo ser maior em imóveis voltados para locação de curta temporada, especialmente nas zonas mais conectadas e turísticas.
Por exemplo, imóveis de luxo bem localizados e com alta densidade de serviços e transporte público, em bairros como Providencia chegam a ter taxa de ocupação superior a 60% ao longo do ano, o que indica boa viabilidade para investidores focados em renda passiva.
Melhores bairros para investir em imóveis em Santiago
A seguir, destacamos os bairros que, por sua localização e potencial de crescimento, atraem mais atenção de investidores estrangeiros.
Las Condes
Preço médio: USD 3.600 a USD 4.000 por m²
Las Condes é, sem dúvida, uma das regiões mais conhecidas, e cobiçadas, de Santiago. Fica na zona nordeste da cidade e atrai atenção por motivos bem práticos: é segura, tem ótima infraestrutura, muitas áreas verdes e está bem conectada ao restante da capital.
É um bairro formado majoritariamente por famílias de classe média e média-alta que ganhou até o apelido de “Sanhattan”, uma mistura de Santiago com Manhattan, por concentrar boa parte dos prédios comerciais, escritórios e centros financeiros da cidade.
Quem mora ou investe por aqui conta com escolas privadas, clínicas bem avaliadas, estações de metrô e um ambiente bem organizado. A estrutura toda é pensada para oferecer conforto, mobilidade e qualidade de vida, por isso, não é raro encontrar estrangeiros e expatriados optando por essa região.
Além dos edifícios espelhados e shoppings como o Parque Arauco, Las Condes também tem áreas residenciais bastante tranquilas e arborizadas, como San Damián e San Carlos de Apoquindo.
Essas subzonas são conhecidas pelas casas grandes e pelo clima mais familiar, com a grande vantagem de estarem a poucos quilômetros das estações de esqui, o que, aliás, valoriza ainda mais a região.
Do ponto de vista do investidor, Las Condes costuma entregar boas taxas de retorno com aluguel, muitas vezes acima de 5% ao ano.
Vitacura
Preço médio: USD 3.800 a USD 4.500 por m²
Vitacura é uma das regiões mais elegantes e exclusivas de Santiago. Trata-se de uma comuna de alta renda, majoritariamente residencial, bastante procurada por famílias e expatriados em busca de tranquilidade e segurança.
A região é conhecida por suas ruas arborizadas, ambiente familiar e uma boa oferta de escolas particulares de alto padrão, incluindo instituições internacionais. É também onde muitas embaixadas mantêm suas representações, o que contribui para uma atmosfera mais reservada e valorizada.
O bairro abriga zonas de alto padrão como Santa María de Manquehue e Lo Curro, com casas espaçosas com vista para a Cordilheira dos Andes. Apesar da excelente infraestrutura, a região não tem metrô, o que torna o carro praticamente indispensável.
Apesar disso, a oferta de serviços é ampla: clínicas, clubes esportivos, restaurantes sofisticados e centros comerciais.
Um dos maiores destaques do bairro é o Parque Bicentenário, um dos parques urbanos mais agradáveis e bem cuidados de Santiago. Com trilhas, áreas para piquenique, ciclovias, viveiro de pássaros e até uma lagoa com flamingos e cisnes, ideal para famílias e para quem quer desacelerar a rotina urbana.
Portanto, para quem busca um imóvel em uma região segura, sofisticada e com alto padrão de vida, Vitacura é uma das melhores escolhas em Santiago.
Providencia
Preço médio: USD 3.000 a USD 3.500 por m²
Providencia é uma das comunas mais centrais e completas de Santiago. De perfil classe média a alta, o bairro consegue equilibrar áreas residenciais tranquilas com uma intensa atividade comercial, o que o torna uma das zonas mais procuradas por moradores locais, turistas e investidores mais jovens.
A região é bastante valorizada pela localização estratégica e pela excelente conexão com o restante da cidade, tanto por linhas de metrô quanto por vias principais. Além disso, concentra empresas, lojas, restaurantes, parques e centros culturais, o que contribui para uma vida urbana movimentada, mas sem abrir mão da segurança e da qualidade de vida.
Um dos principais atrativos da região é o Costanera Center, maior complexo comercial do país, com shopping, escritórios e a torre mais alta da América Latina, onde funciona o Sky Costanera, observatório com vista panorâmica da cidade.
Mas, Providencia também é cercada por áreas verdes e opções de lazer ao ar livre. O Parque Metropolitano de Santiago, um dos maiores da América Latina, ocupa parte da zona norte da comuna e oferece ciclovias, piscinas públicas, trilhas e até um teleférico.
Lastarria
Lastarria é um dos bairros mais culturais de Santiago. Localizado bem no coração da cidade, é conhecido por seu ambiente boêmio, atividade artística intensa e um estilo de vida mais alternativo, o que o torna especialmente popular entre turistas, estudantes e estrangeiros residentes.
Com ruas de paralelepípedo, arquitetura neoclássica francesa e muitos prédios históricos, Lastarria preserva um ar tradicional sem perder a vitalidade urbana. Por ali, é comum encontrar galerias de arte, pequenos teatros, feiras de livros, cafés, brechós e mercados de artesanato, especialmente nos fins de semana.
O bairro também abriga alguns dos principais espaços culturais da cidade, como o Museu Nacional de Belas Artes, localizado no Parque Florestal, um dos parques urbanos mais bonitos e frequentados de Santiago.
Além disso, a proximidade com o Cerro Santa Lucía, um parque elevado com trilhas, mirantes e vista panorâmica, torna a região ainda mais atrativa para quem valoriza áreas verdes e passeios a pé.
O bairro também é bem conectado, com estações de metrô próximas e fácil acesso a outras áreas como o centro da cidade.
Resumindo, Lastarria é uma boa opção para quem busca investir em locações de curta temporada ou imóveis com apelo turístico, já que o fluxo de visitantes é constante ao longo do ano.
É também um excelente ponto para quem valoriza cultura, mobilidade e um estilo de vida urbano mais autêntico.
Ñuñoa
Preço médio: USD 2.500 a USD 3.000 por m²
Localizada a leste do centro de Santiago, Ñuñoa é uma das comunas mais tradicionais da capital, e também uma das que mais se modernizaram na última década.
O bairro é conhecido por ser residencial, bem conectado e com boa qualidade de vida, o que o torna bastante atrativo para famílias, jovens profissionais e investidores de médio porte.
Apesar do perfil tranquilo, Ñuñoa tem movimentação constante, especialmente ao longo da Avenida Irarrázaval, onde se concentram restaurantes, bares, lojas, edifícios comerciais, clínicas e diversos serviços.
A região também é bem atendida por linhas de metrô e ônibus, o que facilita a mobilidade para outras partes da cidade.
Ou seja, Ñuñoa é vista como uma alternativa interessante a bairros mais caros como Providencia e Las Condes. Os imóveis na região costumam ter preços mais acessíveis, e o custo de vida é um pouco menor, o que atrai tanto moradores quanto inquilinos em busca de localização estratégica e infraestrutura completa.
Como funciona o processo de compra de imóvel no Chile para estrangeiros
Uma das grandes vantagens de investir em imóveis no Chile é a igualdade de direitos entre estrangeiros e cidadãos locais. Não há exigência de visto, residência ou valor mínimo de investimento.
Isso significa que você pode adquirir um imóvel com base apenas no seu orçamento e objetivos, inclusive à distância, por meio de procuração autenticada, permitindo que um representante local conduza o processo em seu nome.
Documentos Necessários
Para o comprador:
- Passaporte válido ou documento de identidade reconhecido;
- RUT (Rol Único Tributário): número fiscal necessário para formalizar a compra. Pode ser solicitado remotamente (a Settee auxilia nesse processo);
- Comprovação de fundos: alguns vendedores ou instituições podem solicitar comprovação da origem lícita e disponibilidade dos recursos.
Para o imóvel e a transação:
- Estudo de Títulos: análise legal da propriedade, verificando eventuais ônus, dívidas ou litígios;
- Contrato de Compra e Venda: documento que formaliza os termos acordados entre comprador e vendedor;
- Registro de Propriedade: inscrição oficial do imóvel em cartório, garantindo a titularidade legal;
- Conta bancária no Chile (opcional, mas recomendada): facilita transferências, pagamento de impostos e custos administrativos.
Passo a passo para comprar seu imóvel no Chile
- Obtenção do RUT (Rol Único Tributário)
Esse é o primeiro passo para qualquer transação formal no país. O número funciona como uma identificação fiscal, sem ele, não é possível registrar a compra. A solicitação pode ser feita remotamente com apoio especializado. - Escolha da propriedade e negociação
Com o RUT em mãos, o próximo passo é encontrar o imóvel desejado e negociar diretamente com o vendedor as condições da transação (preço, prazos, forma de pagamento, etc.). - Contrato de depósito ou promessa de compra
Assim que o acordo é fechado, é comum a formalização por meio de um contrato inicial, que sela o compromisso entre as partes e garante a reserva do imóvel enquanto os trâmites avançam. - Due diligence (análise jurídica do imóvel)
Antes de assinar o contrato definitivo, é feita uma verificação legal completa da propriedade para garantir que não haja pendências, disputas ou dívidas associadas ao imóvel. - Escritura pública e registro
Com tudo validado e com todos os impostos pagos, as partes assinam a escritura pública. O documento é registrado no cartório de registro de imóveis, formalizando a transferência da titularidade. - Conclusão da venda e posse
Após o registro, os fundos são liberados ao vendedor e o imóvel passa oficialmente para o nome do comprador, que então pode tomar posse.
O processo no Chile é considerado simples e transparente, mas como em qualquer transação internacional, contar com suporte local especializado pode fazer toda a diferença, especialmente em etapas como a emissão do RUT, análise de títulos e registro da propriedade.
Na Settee, trabalhamos com parceiros experientes no mercado chileno que acompanham nossos clientes do início ao fim da compra, garantindo que tudo seja feito com segurança, clareza e dentro da legalidade.
Compreendendo taxas e impostos imobiliários no Chile
Começando pelos ganhos de capital, que são isentos de imposto para vendas de até 8.000 UF (Unidades de Fomento, equivalente a cerca de USD 343.000) para pessoas físicas.
Para valores acima disso, pessoas físicas residentes pagam imposto progressivo de até 35%, enquanto empresas pagam uma alíquota fixa de 27% sobre o lucro obtido. Já os não residentes enfrentam uma tributação fixa de 35% sobre os ganhos de capital.
Sobre a propriedade, existe o imposto anual sobre o imóvel, que varia de 0% a 1,2%, dependendo do tipo e valor da propriedade.
Quem compra imóvel novo de uma construtora ou imóvel comercial pode estar sujeito ao IVA (Imposto sobre Valor Agregado), que é de 19% sobre o valor do imóvel. Esse imposto não costuma ser aplicado a vendas entre particulares ou imóveis usados, mas vale atenção caso o vendedor seja uma empresa ou atue de forma habitual como vendedor.
Se a compra for feita com financiamento bancário, entra em cena o Imposto de Selo, uma taxa aplicada sobre contratos e documentos de crédito. O valor pode variar entre 0,066% e 0,8%, conforme o tipo e a duração do contrato.
Na hora de formalizar a transferência da propriedade, o comprador também precisa pagar algumas taxas administrativas. A taxa de registro no cartório (Registro Predial) costuma girar entre 0,2% e 0,3% do valor do imóvel. Já a taxa do notário, responsável por formalizar o processo, fica em torno de 0,1%, com um teto legal de aproximadamente CLP 128.000 (cerca de USD 140).
Para quem pretende gerar renda com aluguel, é importante considerar a tributação sobre locação. No Chile, aluguéis são tributados como renda, com alíquotas que variam conforme o perfil do proprietário:
- Pessoas físicas residentes: pagam alíquota progressiva de até 35% sobre o rendimento bruto.
- Empresas: pagam de 25% a 27%.
Por outro lado, há um ponto importante: estrangeiros recém-chegados ao Chile que obtêm residência fiscal podem ter isenção total de impostos sobre rendimentos vindos do exterior por até três anos, com possibilidade de prorrogação.
Isso inclui lucros, dividendos e aluguéis de fora do país, o que pode ser vantajoso para quem estrutura sua renda de forma internacional.
Rendimentos de aluguel: o que esperar ao investir em Santiago
Se você já mapeou bairros, entendeu o processo de compra e agora quer saber se o imóvel “se paga”, aqui vai o que precisa saber sobre aluguel em Santiago.
A capital chilena tem alta ocupação, rendimento estável e espaço tanto para locação tradicional quanto para curta temporada, com retorno médio entre 4% a 5% ao ano.
Para aluguel de curta temporada Imóveis em áreas centrais, com boa mobilidade e perto de pontos turísticos, costumam ter boa ocupação, em média, 65% ao longo do ano. Isso, claro, exige uma gestão mais ativa, mas pode gerar um rendimento mais alto.
O que pesa mais nesse retorno? A localização. Estar perto do metrô, de universidades, hospitais ou centros comerciais faz toda a diferença. É por isso que bairros como Providencia, Las Condes e Ñuñoa estão quase sempre entre os mais procurados, tanto por moradores locais quanto por estrangeiros.
Quanto a tributação da renda, vale lembrar que aluguéis são tributados como renda no Chile, e as alíquotas variam conforme o perfil do investidor:
- Se você for pessoa física residente, pode pagar até 35% sobre o valor bruto recebido.
- Se o imóvel estiver no nome de uma empresa, a alíquota fica entre 25% e 27%.
Então, antes de fechar negócio, vale colocar tudo na ponta do lápis: aluguel, preço de compra, manutenção e impostos, para entender qual será seu retorno líquido no fim do mês.
Conclusão: Por que considerar Santiago no seu portfólio de investimentos
A capital chilena oferece exatamente o que falta em boa parte da América Latina: estabilidade macroeconômica, sistema jurídico funcional, segurança acima da média regional e um mercado imobiliário com boa performance histórica.
Some a isso o fato de não haver restrições para estrangeiros comprarem imóveis, e o processo de aquisição ser transparente, direto e executável até à distância.
É um destino que fala especialmente com quem está buscando renda passiva estável, valorização de longo prazo e, principalmente, proteção patrimonial com base legal sólida.
Para brasileiros, é também uma alternativa viável de internacionalização próxima, acessível e culturalmente familiar, mas com benefícios fiscais e institucionais que o Brasil ainda está longe de oferecer.
Aqui, você pode operar com liberdade, comprar sem burocracia, e até contar com isenção de impostos sobre renda estrangeira por até 3 anos. E tudo isso em uma cidade cercada de parques, montanhas, bons vinhos e boa infraestrutura.
Se você está considerando abrir uma nova frente de investimento, construir um plano B ou até morar fora com mais segurança, Santiago merece entrar no seu radar.
E para fazer isso com segurança, clareza e agilidade, a Settee pode te ajudar em cada etapa, da escolha do imóvel à conclusão da compra. Trabalhamos com parceiros locais experientes, suporte jurídico e conhecimento prático de quem lida com esse processo diariamente.
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Se internacionalizar pode ser mais simples do que você imagina. E começar por Santiago pode ser um ótimo primeiro passo.
Porque no fim das contas, a sua vida te pertence.
